Licencia de Obras Mayor: Guía Completa

La licencia de obras mayor es un permiso urbanístico obligatorio para intervenciones estructurales, ampliaciones y rehabilitaciones integrales en edificios. Este documento lo otorga el ayuntamiento tras verificar que el proyecto cumple con la normativa urbanística local, el CTE y el resto de regulaciones aplicables. Obtener la licencia de obras mayor antes de iniciar las obras es imprescindible para evitar sanciones, paralización del proyecto y problemas legales. En esta guía completa encontrarás todo lo que necesitas saber sobre requisitos, documentación, plazos y procedimiento, además de las diferencias clave entre municipios para que puedas planificar tu tramitación con seguridad y sin retrasos.

Requisitos y Documentación para Licencia de Obras Mayor

La solicitud de licencia de obras mayor debe acompañarse de un dossier técnico completo que permita al ayuntamiento verificar el cumplimiento normativo. A continuación detallamos la documentación mínima obligatoria y los criterios de aceptación más habituales.

Documentación técnica obligatoria

Proyecto técnico firmado y visado (cuando proceda) que incluya:

• Memoria descriptiva y constructiva: justificación del proyecto, descripción de la intervención, cumplimiento CTE (DB-SI, DB-SE-C, DB-HE, DB-SUA, DB-HS), soluciones constructivas y control de calidad.
• Planos: estado actual, estado reformado, plantas, alzados, secciones, detalles constructivos, instalaciones (electricidad, fontanería, climatización, telecomunicaciones).
• Pliego de condiciones: especificaciones técnicas de materiales, sistemas constructivos y normas de ejecución.
• Mediciones y presupuesto: mediciones detalladas, precios unitarios, presupuesto de ejecución material (PEM) y presupuesto de ejecución por contrata (PEC).
• Estudio de seguridad y salud: obligatorio si PEM > 450.760 € o duración estimada > 30 días laborables con más de 20 trabajadores simultáneos, o volumen de mano de obra > 500 jornadas.

Solicitud administrativa que contenga:

• Datos identificativos del promotor (persona física o jurídica).
• Datos identificativos del técnico redactor y director de obra.
• Referencia catastral y ubicación exacta de la obra.
• Descripción breve del tipo de intervención (rehabilitación, ampliación, cambio de uso).
• Declaración responsable de que la obra respeta el planeamiento urbanístico vigente.

Visado colegial y firma digital

En muchas comunidades autónomas el visado colegial es obligatorio para proyectos de obra mayor. El visado certifica que el proyecto cumple con la normativa técnica y que el técnico firmante está habilitado legalmente. El proceso de visado puede realizarse de forma telemática a través del portal del colegio profesional correspondiente (arquitectos, aparejadores/arquitectos técnicos).

Si tu proyecto requiere visado, recomendamos realizar una verificación previa automatizada contra CTE para reducir riesgos de rechazo y agilizar el trámite colegial. Nuestra plataforma de verificación CTE analiza en minutos el cumplimiento de DB-SI, DB-SE-C y DB-HE, generando informes de trazabilidad y recomendaciones de corrección antes del envío al colegio.

Documentación complementaria según municipio

Además del proyecto técnico, algunos ayuntamientos exigen:

• Estudio geotécnico: obligatorio si la obra afecta a cimentaciones o sótanos (consulta requisitos DB-SE-C).
• Certificado de eficiencia energética de proyecto: necesario en obra nueva y rehabilitación integral (consulta proceso de certificación energética).
• Informe de intervención en patrimonio histórico: si el inmueble está catalogado o protegido.
• Autorización de comunidad de propietarios: en caso de obras en elementos comunes.
• Justificante de pago de tasas municipales: varía según municipio (tasas urbanísticas, ICIO, tasa de residuos de construcción).

Consulta siempre la ordenanza municipal de tu ayuntamiento para conocer requisitos específicos y formularios oficiales. Muchos municipios disponen de guías y checklists en su sede electrónica.

Diferencias municipales clave en documentación y requisitos

Las ordenanzas municipales presentan variaciones importantes que debes conocer antes de preparar tu solicitud. A continuación, una tabla comparativa con los aspectos más relevantes según tipo de municipio:

Aspecto	Municipios grandes (>100k hab.)	Municipios medios (20k-100k hab.)	Municipios pequeños (<20k hab.)
Tramitación telemática	Obligatoria y completa (sede electrónica)	Disponible, pero admiten presencial	Mayormente presencial
Visado colegial previo	Exigido según ordenanza autonómica	Exigido según ordenanza autonómica	Exigido según ordenanza autonómica
Plazo medio resolución	1-2 meses	2-3 meses	2-4 meses
Documentación adicional frecuente	Estudio de movilidad, informe ambiental, justificación accesibilidad DB-SUA	Informe geotécnico si hay sótano, certificado energético	Autorización comunidad (si procede)
Tasa ICIO	3%-4% PEM	3%-4% PEM	2,5%-3,5% PEM
Tasa tramitación licencia	0,8%-1,5% PEM	0,5%-1% PEM	0,3%-0,8% PEM
Inspección final obligatoria	Sí, programada	Según tipo de obra	Solo si hay denuncia o solicitud
Modelo de solicitud	Formulario digital normalizado	Formulario digital o PDF descargable	Impreso presencial o genérico

Recomendaciones prácticas según municipio:

• Municipios grandes: familiarízate con la sede electrónica, prepara certificado digital/Cl@ve y verifica que todos los documentos estén en formato PDF/A y firmados digitalmente. Aprovecha las guías y tutoriales en vídeo que suelen publicar.
• Municipios medios: confirma si aceptan presentación presencial para evitar problemas técnicos con firma digital. Consulta en ventanilla de urbanismo los requisitos específicos de la ordenanza local.
• Municipios pequeños: solicita cita previa en el ayuntamiento y lleva copia física completa del proyecto. Pregunta si existen requisitos adicionales no publicados (autorizaciones sectoriales, informes de servicios municipales).

Errores frecuentes en la documentación que retrasan la licencia

Estos son los errores más habituales que provocan requerimientos de subsanación y alargan los plazos:

1. Memoria técnica incompleta: falta justificación de cumplimiento CTE (DB-SI, DB-SE-C, DB-HE, DB-SUA, DB-HS) con cálculos y referencias normativas claras. Utiliza nuestra herramienta de verificación DB-SI para comprobar evacuación, sectores de incendios y resistencia al fuego.

2. Planos sin georreferenciación o escala: los planos de situación deben incluir coordenadas UTM, referencias catastrales y alineaciones oficiales del PGOU. Planos de proyecto sin escala gráfica o numérica clara son rechazados.

3. Presupuesto y mediciones incoherentes: desajustes entre mediciones (m², m³, unidades) y partidas de presupuesto, o precios unitarios no justificados. El PEM debe ser realista y coherente con bases de precios oficiales (IVE, BEDEC, etc.).

4. Estudio de seguridad y salud genérico: copiar plantillas sin adaptar a las características concretas del proyecto (tipología de obra, riesgos específicos, mediciones de protecciones) es motivo de rechazo.

5. Certificado energético de proyecto sin validación: presentar certificado energético generado con HULC/CE3X que contenga errores de validación XML o datos incoherentes con proyecto. Comprueba siempre que el certificado pasa la validación oficial antes de presentarlo.

6. Falta de justificación de accesibilidad (DB-SUA): no incluir planos de itinerarios accesibles, dimensiones de rampas, ascensores o baños adaptados cuando procede. Consulta nuestra guía sobre requisitos DB-SUA si tu proyecto afecta a accesibilidad.

7. Autorización de comunidad de propietarios incompleta: presentar acta de junta sin firma del secretario y presidente, o sin desglose de votos cuando hay reparto de cuotas afectado.

8. Referencia catastral errónea o desactualizada: verificar siempre la referencia catastral en Sede Electrónica del Catastro antes de presentar la solicitud, especialmente tras fusiones/segregaciones de parcelas.

Preguntas Frecuentes sobre Licencia de Obras Mayor

¿Cuándo es obligatoria la licencia de obras mayor?

Es obligatoria para cualquier intervención que afecte a elementos estructurales, cambie el uso del edificio, amplíe la superficie construida o requiera proyecto técnico completo. Ejemplos: apertura de huecos en muros de carga, construcción de una planta adicional, cambio de uso de local comercial a vivienda, rehabilitación integral con afectación estructural.

¿Qué pasa si comienzo las obras sin licencia?

Iniciar obras sin licencia es una infracción urbanística grave que puede acarrear sanciones económicas, paralización de la obra, demolición de lo ejecutado y responsabilidad penal en casos de daños a terceros o incumplimiento grave de normativa. Además, no podrás obtener la licencia de primera ocupación ni escriturar el inmueble hasta regularizar la situación.

¿Puedo modificar el proyecto una vez concedida la licencia?

Sí, mediante la tramitación de una modificación de proyecto o licencia modificativa. Si las modificaciones son sustanciales (afectan a estructura, volumen o uso), deberás presentar proyecto modificado y solicitar nueva licencia. Si son menores (ajustes de distribución o acabados), suele bastar con una comunicación y aprobación técnica simplificada. Consulta siempre con el técnico director y el ayuntamiento antes de ejecutar cambios.

¿Cuánto tiempo tarda la concesión de la licencia?

El plazo legal máximo es de 3 meses desde la presentación completa de la solicitud, aunque en la práctica muchos ayuntamientos resuelven en 1-2 meses si la documentación está completa y correcta. El plazo puede alargarse si hay requerimientos de subsanación o si el proyecto requiere informes sectoriales adicionales (patrimonio, medio ambiente, carreteras).

¿Es obligatorio el visado colegial para la licencia de obras mayor?

Depende de la comunidad autónoma y del tipo de proyecto. En algunas comunidades el visado es obligatorio para proyectos de obra mayor; en otras, solo es necesario para proyectos de determinado PEM o complejidad técnica. Consulta la normativa de tu comunidad autónoma y los requisitos del ayuntamiento. En caso de duda, contacta con el colegio profesional correspondiente (arquitectos, aparejadores) o utiliza nuestra guía del proceso de visado.

Backlog de enlaces (pendientes de publicación)

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• /blog/licencia-obras-mayor-tramitacion — Guía paso a paso de tramitación de licencia obras mayor (mencionado en sección "Procedimiento").
• /blog/requisitos-visado-por-comunidad — Requisitos de visado según comunidad autónoma (mencionado en FAQ y sección "Visado colegial").